围绕物业费催交边界、房屋质量与物业责任、物业交接退场、业主大会解聘权等业主与物业高频纠纷。

说明：以下案例均来源于最高人民法院及法院系统公开发布的典型案例、指导性案例，并非本资料提供方代理或承办案件。本栏目以“以案释法”为宗旨，呈现法院的裁判规则与律师的专业解读视角，供普法宣传与学习参考之用，不代表提供方曾代理该等案件，亦不构成针对具体事项的法律意见。

1. 物业能以"停用门禁、电梯"催交物业费吗？

来源：来源：最高人民法院新闻局（物业服务合同纠纷典型案例）· 2025-12-08

案情提要：张某因欠交物业费被物业禁止使用该单元电梯及门禁系统，交涉无果后起诉要求恢复使用功能。

裁判要点：业主欠费，物业可依法另行维权，但不得以不给激活门禁、限制使用电梯等方式催交。该行为不当限制业主建筑物区分所有权，缺乏法律依据。审理中物业已主动恢复。

律师点评：民法典第944条第3款明确禁止以停水停电等方式催交，门禁、电梯同理。业主遇此类"逼费"可起诉要求排除妨害；同时欠费本身仍需依法清偿，切勿以拒费对抗。

关联法条：民法典第944条第3款

2. 能以"房屋设计不合理、质量差"拒交物业费吗？

来源：来源：最高人民法院新闻局（物业服务合同纠纷典型案例）· 2025-12-08

案情提要：徐某某以厨房设计不合理、排烟倒灌为由拒交2019—2022年物业费，物业起诉。徐某某辩称不应交纳。

裁判要点：房屋专有部分的设计、质量属商品房买卖合同关系，与物业服务合同非同一法律关系、责任主体不同。判决徐某某支付物业费4500余元。

律师点评：物业责任源于合同与法律规定（维修养护、秩序维护等），专有部分质量问题应找开发商。业主混淆法律关系将败诉。提示：质量问题另循购房合同索赔，不要用拒交物业费"以抗代诉"。

关联法条：民法典第942条、物业管理条例第35条

3. 物业合同终止后拒不退场，还能收物业费吗？

来源：来源：最高人民法院新闻局（物业服务合同纠纷典型案例）· 2025-12-08

案情提要：小区选聘新物业并签约，原物业经催告仍拒不退场、不交接，反而向业主收取终止后的物业费，并起诉索费。

裁判要点：民法典第949条规定，原物业合同终止后应在合理期限退场并交接，违反规定的，不得请求业主支付终止后的物业费。判决驳回原物业诉请。

律师点评：物业"以服务之名行强占之实"将丧失终止后费用请求权，还可能赔偿业主损失。业委会应注意书面函告、固定交接证据；业主无需为"占着不走的物业"付费。

关联法条：民法典第949条

4. 原物业能起诉推翻业主大会"换物业"决定吗？

来源：来源：最高人民法院新闻局（物业服务合同纠纷典型案例）· 2025-12-08

案情提要：小区业主大会决定解聘原物业、选聘新物业。原物业认为表决程序不合规，起诉请求确认该决定无效。

裁判要点：选聘解聘物业由业主共同决定，决定对业主有约束力，但不直接约束业主以外主体。物业非业主、无直接利害关系，无权诉请撤销或确认无效。裁定驳回起诉。

律师点评：物业被解聘后，只能就合同解除的损失依民法典第946条另行主张，不能以诉讼否定业主共同意志。提示业委会：程序合规（表决比例）是决议效力的生命线，务必留痕。

关联法条：民法典第278条、民法典第280条、民法典第946条

5. "巡回审判+示范调解"如何批量化解物业纠纷？

来源：来源：最高人民法院新闻局（物业服务合同纠纷典型案例）· 2025-12-08

案情提要：某小区百余位业主欠费，物业欲批量诉讼。法院赴小区巡回审理、现场释法，物业认识到服务不到位，与业主当场达成按服务质量付费的调解，潜在百余件纠纷一并化解。

裁判要点（审理方式）：通过巡回审判、示范调解，促双方谅解，实现"办理一案、治理一片"，减轻诉累、节约司法资源。

律师点评：物业纠纷量大、易群体化。对业主而言，服务质量不达标可据实抗辩减费；对物业而言，提升服务才是收费根本。诉讼并非首选，调解与社区治理更有效。

关联法条：物业服务合同法律关系

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